Владение старым домом: Очаровательный роман или дорогостоящая денежная яма?

Многие из нас любят старые дома за их прочность, причудливый шарм и связь с историей — от бунгало 1920-х годов или величественного трехэтажного викторианского дома до деревенской каменной фермы. К счастью, в мире сохранилось множество старинных домов. Почти 14 процентов из 137 миллионов домов в США были построены до 1940 года, согласно данным Американского жилищного обследования, проведенного Центром переписи населения США. В таких местах, как Сомервилль, штат Массачусетс, и Буффало, штат Нью-Йорк, более 60 процентов жилого фонда датируется вторым сроком правления Франклина Д. Рузвельта или ранее.

Но у старых домов есть и потенциально существенный недостаток, особенно для тех, кто впервые приобретает жилье, — дорогостоящие проблемы часто скрываются в стенах или под полом. Мы не имеем в виду только предсказуемые вопросы технического обслуживания, такие как замена черепицы на крыше каждые 20 лет или электрического или газового водонагревателя раз в десятилетие. (Вот все еще полезный отчет 2007 года о средней продолжительности жизни различных компонентов дома, подготовленный Национальной ассоциацией строителей домов).

Речь идет о тех бомбах замедленного действия — таких как древняя дренажная труба, разрушающийся дымоход или устаревшая проводка, не отвечающая современным требованиям, — которые могут застать владельцев старых домов врасплох и иногда сильно подрывают их семейный бюджет четырех- или даже пятизначными счетами за ремонт. Хотя избежать этих проблем не всегда возможно, целесообразно узнать как можно больше о рисках и, возможно, даже заложить средства на ремонт и модернизацию, чтобы избежать неприятностей до того, как они превратятся в чрезвычайную ситуацию.

Насколько старый дом старый?

Когда речь идет о домах, «старый» может означать что-то разное в разных частях страны, объясняет Рубен Зальцман, владелец и президент Structure Tech, компании по обследованию домов в Миннеаполисе-Сент-Поле, штат Миннесота, которая специализируется на старых домах. Он также в прошлом президент регионального отделения Американского общества домашних инспекторов и блоггер по проблемам эксплуатации домов для газеты Minneapolis Star-Tribune.

В его части Миннесоты «есть старые дома, построенные еще в конце 1800-х годов», — объясняет он. «Но в Вирджинии мои друзья говорят: «Вы называете это старым домом?»». В целом, однако, разделительной линией между старым и не очень старым, похоже, является середина 20-го века.

Если вы опасаетесь, что дом рухнет только потому, что он старый, то такие опасения, скорее всего, необоснованны. Напротив, по словам Зальцмана, дома, построенные 80 или 100 лет назад или дольше, имеют более прочную конструкцию, чем дома, построенные совсем недавно. «Действительно старые дома, как правило, были построены с избытком», — объясняет Зальцман. «В старых домах, которые стоят и по сей день, использовалось гораздо больше дерева. Как правило, они были перепроектированы и намного прочнее, чем нужно».

Долговечность старых домов также объясняется их относительной сквозняковостью, которая может привести к большим счетам за коммунальные услуги. «Новые дома более герметичны и не так дорого стоят с точки зрения энергоэффективности, но они гораздо менее долговечны», — объясняет Зальцман. «В старом доме дополнительные расходы на электроэнергию обходятся дороже. Но когда нам придется заменять прогнившие стены [в конечном итоге], это будет стоить дороже. В новых домах стены не пропускают влагу, поэтому у них нет такого же потенциала для высыхания. В старых домах через стены пропускали много воздуха, чтобы высушить их».

Но другие компоненты старых домов часто просто изнашиваются после многих лет эксплуатации или уже не отвечают современным стандартам безопасности.

Дымоходы уязвимы

«Почти в каждом старом доме есть дымоход из кирпичной кладки, и здесь происходят две вещи», — говорит Зальцман. «Первая — это сама конструкция. Когда вода попадает внутрь, раствор и кирпичи разрушаются». Эта проблема видна снаружи во время обычного осмотра дома перед закрытием сделки, но то, что происходит внутри дымохода, может быть не менее проблематичным.

Внутренняя облицовка также могла разрушиться, а подавляющее большинство старых дымоходов не отвечают современным требованиям безопасности, если вы собираетесь использовать камин или камины в доме. Для обнаружения проблем внутри дымохода требуется так называемая инспекция второго уровня, при которой в конструкцию спускается волоконно-оптическая камера.

«Если вы покупаете дом, это хорошая идея — провести такую проверку», — говорит Зальцман.

По словам Зальцмана, ремонт дымохода может обойтись вам всего в 1000 долларов, если вам нужен только внешний ремонт. Но если дымоход действительно разрушается, возможно, придется его перестраивать — проект, который может обойтись в 20 000 долларов для наружной дымовой трубы трехэтажного дома. (Оговорка: реальные цены в разных странах, конечно, могут отличаться).

Сантехнические катастрофы

По словам Зальцмана, одна из распространенных проблем заключается в том, что сливные трубы из оцинкованной стали внутри дома со временем ржавеют и их уже невозможно прочистить, но их замена часто означает проникновение в готовые помещения в доме, например, под полы подвала. «Если у вас есть дом, построенный в 1920-х годах, и трубы относятся к тому времени, я бы считал, что к сегодняшнему дню срок службы [труб] подходит к концу», — говорит он. Выкопать ветхую трубу времен сухого закона и заменить ее на современную может стоить несколько тысяч долларов.

«Другая вещь, которая может случиться с домом любого возраста, но более вероятна в старых домах, — это проблема со сливной линией, идущей к городской канализации», — говорит Зальцман. «Эта дренажная линия, выходящая на улицу, принадлежит домовладельцу. Многие люди не знают об этом. Для ее починки может потребоваться перекопать двор или разрыть улицу. Это определенно четырехзначные расходы».

Инспектор дома будет искать следы проблемных сливов из оцинкованной стали, но он не будет прощупывать линию, которая выходит в канализацию. Как и в случае с дымоходами, для этого необходимо нанять специалиста с оптоволоконной камерой.

Помимо канализационных труб, вы можете столкнуться с проблемами с подводящей линией, идущей в дом, и распределительной системой, поскольку эти трубы также подвергаются коррозии и разрушаются со временем. «Если диаметр труб со временем становится все меньше и меньше, то в итоге вы получаете меньший поток воды», — говорит Зальцман. Ремонт водопровода обычно стоит четырехзначную сумму, но иногда может достигать и пятизначной, особенно если есть проблемы с доступом к трубам.

Электрические кошмары

Если у вас старомодная проводка с ручками и трубками — такая, которая редко, если вообще встречается, в домах, построенных после 1940 года, по словам Зальцмана, — у вас могут быть большие проблемы. Как говорится в статье на сайте Realtor.com, эта технология была разработана еще в 1880-х годах и представляет собой керамические ручки и трубки, в которые заключена медная проводка. В отличие от современной электропроводки, в системах с ручками и трубками отсутствует провод заземления, поэтому перегруженная цепь может нагреться и вызвать пожар. Некоторые старинные провода в системах с ручками и трубками также используют пропитанную асфальтом хлопчатобумажную ткань или резину, которые с годами разрушаются. Что еще хуже, есть вероятность, что один из предыдущих владельцев старого дома играл в электрика-любителя и изменил проводку, сделав ее более опасной. Проводка с ручками и трубками «работала очень хорошо до тех пор, пока никто с ней не возился, и первоначальная установка была неповрежденной», — говорит Зальцман. «Однако в каждом старом доме кто-то, вероятно, возился с ней и пытался использовать современные методы проводки с проводкой в ручках и трубках».

«Самое большое — это просто покрыть ее изоляцией», — объясняет Зальцман. «Эта [проводка] была предназначена для прокладки на открытом воздухе, чтобы иметь возможность рассеивать тепло. Когда вы замуровываете ее в стены, она не может рассеивать тепло так, как должна».

Неумелые любители также могут вывести проводку за ее пределы. «Нельзя подводить провода такого типа непосредственно к современному светильнику», — говорит Зальцман. «Эти светильники рассчитаны на 194 градуса F (90 градусов C), а проводка в виде ручек и трубок была рассчитана только на 140 градусов F (60 градусов C)». Профессиональный электрик, напротив, соединит старую проводку в распределительную коробку, а затем подведет новую проводку к светильнику так, чтобы она не превышала возможности старой проводки.

Экологическая опасность

В старых домах также могут быть свинцовые водопроводные трубы, которые представляют опасность для здоровья, а их замена может стоить дорого. Также часто встречается изоляция, содержащая асбест, который выделяет волокна, способные вызвать легочные заболевания. Агентство по охране окружающей среды США рекомендует, чтобы ваш дом обследовал на наличие асбеста специально обученный специалист, а затем самостоятельно нанять второго подрядчика для его удаления. Удаление асбеста может стоить дорого, и цена может варьироваться в зависимости от региона.

Еще один риск — это возможность того, что у вас во дворе зарыт старый, забытый топливный бак, который со временем может загрязнить почву или даже попасть в грунтовые воды. Зальцман говорит, что за годы своей работы он обнаружил десятки таких баков, и их удаление обычно обходится в пару тысяч долларов.

Бюджетирование и итоговый результат

Хотя стоимость устранения некоторых из этих проблем может показаться пугающей, она может быть более приемлемой, если вы составите бюджет на обслуживание и ремонт дома. Один из подходов заключается в том, чтобы ежегодно откладывать около 1 процента от стоимости дома на такие расходы. Например, для дома стоимостью 500 000 долларов США можно выделить 5 000 долларов в год на техническое обслуживание. Другой подход заключается в том, чтобы ежегодно выделять 1 доллар на квадратный фут (0,092 квадратных метра). Для действительно крупных ремонтных работ вы также можете получить кредит под залог жилья для финансирования расходов.